Køb af bolig i Portugal - forskelle fra bolighandel i Danmark

I relation til portugalnet.dk’s gennemgang af købsprocessen ved boligkøb i Portugal er her en gennemgang af de vigtigste forskelle mellem Danmark og Portugal i måden at gennemføre en ejendomshandel på.

Dansk ejendomshandel er i relation til portugisisk ejendomshandel meget reguleret og hviler på 100 år gamle principper. Desuden er dansk ejendomsret mere restriktiv end portugisisk ejendomsret og der ”fifles” nok generelt lidt mere i Portugal i forbindelse med betaling af skatter og afgifter.

I Danmark kan man være sikker på at informationer om ejeren af et hus eller lejlighed fremgår af tingbogen. En sælger vil i Danmark ikke få betaling for sin bolig før skødet er tinglyst. Pengene fra køber bliver deponeret på grundlag af købekontrakten og er således fra kontraktens underskrivelse uden for rækkevidde af både køber og sælger indtil tinglysningen har fundet sted. Systemet minimerer risiko for både køber og sælger.

I Portugal er det anderledes. I princippet kan man sikre sig på samme måde, men realiteterne er nogen gange væsentlig forskellige fra Danmark, og man skal ikke begive sig ud i portugisisk boligkøb uden at alliere sig med en portugisisk advokat.

Købekontrakten

Købekontrakten eller det betingede skøde (Contrato de Promessa de Compra e Venda) er ikke så omfattende et dokument i Portugal som i Danmark. Desuden betales 10% depositum direkte til sælger.

Såfremt noget går galt er depositumet derfor i de fleste tilfælde tabt idet man vil få svært ved at få et krav igennem mod sælger. 

Ejendomsskatter og transaktionsskatter

Det forekommer desværre stadig i Portugal at en ejendom er blevet handlet gennem flere led uden tinglysning. Det sker for at ”spare” ejendomsskatter og stempelafgift. I sådanne tilfælde kan det være endog meget svært at opdrive de nødvendige dokumenter om de tidligere ejere, da nogen af dem kan være afgået ved døden i mellemtiden. Resultatet kan blive at tinglysning bliver meget kompliceret, dyr og tidskrævende.

Notaren

Notaren i Portugal udfylder rollen som statens repræsentant ved ejendomshandel i Portugal, men er ikke ansat til at varetage købers (eller for den sags skyld sælgers) interesser. Notaren sørger IKKE for at skødet (escritura) bliver tinglyst – kun for at dokumentet er i orden og med de korrekte stempler så det kan lade sig gøre. Det kan dog stadig ske at en tinglysning ikke kan lade sig gøre, selv om notaren har godkendt skødet.

Man skal derfor kun betale restkøbesummen til sælger såfremt man er sikker på at alt er i orden til tinglysning. En god advokat er derfor en absolut nødvendighed når man som udlænding køber bolig i Portugal.

Køb af bolig under opførelse

Er man i færd med at købe en bolig under opførelse er man som udgangspunkt i en mere udsat position. Opførelsen kan forsinkes (meget normalt i Portugal) og bygherre kan gå fallit inden projektet står færdigt. Der er så mange muligheder for tab at man er nødt til at gardere sig mest muligt. En god rådgiver er en absolut nødvendighed. Rådgiveren sørger bl.a. for at der stilles en bankgaranti eller forsikring for købers betalinger. Senere i forløbet vil rådgiver sørge for at de nødvendige attester for ejendommen bliver bragt til veje således at der kan udstedes et anmærkningsfrit skøde.

Ovenstående er udarbejdet af www.portugalnet.dk i juli 2007 og er ikke at betragte som rådgivning. Der tages forbehold for fejl og ændringer.